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Venda de imóvel rápida e legal

Para garantir negociação justa, imobiliárias intermediam decisões de direitos e deveres de cada parte envolvida. É importante deixar claras as responsabilidades de quem vende e de quem compra

Tamanho da Fonte     JÚLIA CARNEIRO
jcarneiro@jornaldacomunidade.com.br
 Redação Jornal da Comunidade

[legenda=Eno de Souza diz que desfazer um negócio jurídico é uma coisa muito complexa][credito=Foto: Dinah Feitoza]Existem muitas dúvidas relacionadas aos direitos e deveres dos envolvidos na compra e venda de um imóvel. O preço, a forma de pagamento e itens relacionados à negociação podem ser decididos, em comum acordo, pelos envolvidos. O que muitos não sabem é que há alguns aspectos do contrato que devem ser sempre seguidos de acordo com a lei.


Quem compra um imóvel tem mais deveres que direitos. Todas as despesas, incluindo a retirada de certidões, pagamento do imposto de transmissão, e a regularização da escritura em um cartório competente são responsabilidades do comprador. Também é dever dele fazer os pagamentos conforme acertado com o antigo proprietário. Apesar dessas obrigações no momento de compra, o investidor tem o direito à garantia de que o imóvel a ser comprado está em perfeitas condições e não tem pendência financeira ou problemas na estrutura que possam trazer prejuízos futuros.


Eno de Souza, advogada do Departamento Jurídico da Associação dos Mutuários e Consumidores de Imóveis (Asmut), explica como funciona a preparação do investidor: “Primeiro o comprador precisa ter certeza do que quer, pois desfazer um negócio jurídico é complexo. O comprador deve tomar algumas medidas de precaução. Primeiramente convém pedir ao vendedor a certidão de inteiro teor do bem para verificar se há algum ônus recaindo sobre o imóvel, pois este é fator impeditivo para a transferência do bem. Em seguida, requerer a certidão de distribuição negativa de feitos em nome dos vendedores, pois, se houver alguma execução, isso também pode impedir a transferência do imóvel. Essas certidões devem ser pedidas antes mesmo de se firmar um compromisso de compra e venda”.


Porém, quem vende o imóvel também precisa fazer sua parte no momento de transferência. O papel do antigo proprietário é de prestar todos os esclarecimentos, não só no que diz respeito ao estado de conservação do bem, como também facilitar os pagamentos de impostos, taxas, cobranças e despesas extras, como de serviços de água ou luz. E apresentar todas as certidões e cumprir com o que está negociado em contrato, como, por exemplo, a entrega da casa na data combinada, após o recebimento do valor total combinado. Além disso, qualquer gasto com resolução de problemas anterior à compra é de responsabilidade do proprietário.


Contrato equilibrado

Adriano Cancian, diretor comercial da Lopes Royal, explica o que deve ser feito antes da venda para garantir os direitos do futuro proprietário: “Nós fazemos uma análise do imóvel que será vendido. Tiramos diversas certidões para ver se não há nenhum débito de conta de luz ou de água. Checamos o passado do proprietário para ver a possibilidade de uma ação judicial que possa recair sobre o imóvel e se houve ações do condomínio contra o antigo proprietário. Ou seja, o direito de quem está comprando é de tomar posse de um imóvel sem nenhum ônus”.


O trabalho da imobiliária, em conjunto com as partes envolvidas na negociação do imóvel, é o de intervir nas vendas e mediar conflitos. Adriano Cancian explica como isso funciona: “O nosso papel é intermediar a negociação entre as partes. Quando o imóvel é vendido, a gente faz um contrato particular de compra e venda que esclarece claramente todos os direitos e deveres de cada parte na negociação. Então, a gente tenta montar um contrato de compra e venda que seja equilibrado, ou seja, tenha deveres e obrigações dos dois lados e que possibilite que os prazos acordados sejam cumpridos. Não adianta ter um contrato que só beneficie um lado.”


[legenda=Adriano Cancian diz que papel de sua empresa é intermediar as negociações entre as partes][credito=Foto: Rose Brasil]Através de um contrato equilibrado, as partes devem se comprometer a executar isso, ou seja, quem está vendendo precisa fornecer toda a documentação e quem está comprando deve analisar e honrar o que foi acertado em contrato. Dentro dessa negociação, tem de ficar claras todas as condições do negócio, quanto ao preço e à forma de pagamento. É importante que cada um faça sua parte, até por motivos legais, porque, se tudo não acontecer conforme foi negociado, a parte lesada pode entrar na Justiça requerendo o que foi acordado.


Como garantia de negócio, muitas vezes deve haver um pagamento prévio de uma pequena taxa ou porcentagem do total para garantir que todas essas responsabilidades, de todos os envolvidos, sejam realizadas. “Importante ressaltar que neste contrato podem ser criados direitos e obrigações para ambas as partes. Normalmente se estipula um valor para dar de sinal a fim de “amarrar” a negociação. Neste caso, deve-se tomar muito cuidado para ficar bem clara a questão da culpa em caso de distrato. Se o negócio não se concretizar por culpa do vendedor, este devolverá o sinal em dobro. Se por culpa do comprador, este perderá o valor dado em sinal”, explica a advogada Eno de Souza.


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