O processo de regularização dos condomínios no DF vive momento de indefinições e angústia por parte dos moradores interessados e de conflito entre os órgãos envolvidos no processo. O maior impasse é em relação à postura do Ministério Público do Distrito Federal e Territórios (MPDFT) que tem se mostrado intransigente ao restringir a regularização ao Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), firmado com o GDF em 2007, e desconsiderar os avanços que ocorreram até 2011 na legislação pertinente. De lá pra cá, até o  Judiciário local resolveu dar atenção especial ao assunto com a criação de uma Vara Especializada, em 2009, a Vara do Meio Ambiente e Assuntos Fundiários que tem à frente o juiz de Direito Dr. Carlos Divino Vieira Rodrigues. Além disso, os órgãos questionam o advento de novas leis como a Lei Federal 11.977, de 2009, que dispõe sobre a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas e o próprio Plano Diretor de Ordenamento Territorial do DF (PDOT), que também foi elaborado depois do TAC, sem contar com as leis ambientais.

O momento é de indefinição e expectativa porque o governador Agnelo Queiroz anunciou, no final de 2011, por meio de decreto, a criação da Secretaria de Estado de Regularização de Condomínios. A nova estrutura do governo deveria ser oficializada em 4 de janeiro, mas o governador já adiou por duas vezes sua efetiva criação cujo último prazo é 31 de janeiro. Enquanto isso, os condomínios que já tiveram a regularização anunciada no primeiro ano do atual governo, a exemplo do Vivendas do Lago Azul, em Sobradinho e o Lago Sul 1, estão com as escrituras impugnadas pelo MPDFT e seus moradores, que já comemoravam a conquista, frustrados.

A demora na definição da nova secretaria se dá pela dificuldade que o governador e os parlamentares envolvidos com a indicação estão encontrando para o nome ideal que deverá conduzir a pasta. Assessores ligados ao deputado Agaciel Maia (PTC) e seu bloco, com quem estaria sendo discutida a indicação, afirmam que a ideia é indicar um gestor com perfil mais técnico que propriamente político, e que fosse ligado ao Judiciário, cujo conhecimento jurídico daria maior agilidade aos procedimentos. No entanto, os nomes sondados não puderam assumir o compromisso e ficou nas mãos do governador apresentar um perfil de consenso.

Diante do anúncio da nova secretaria, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, capitaneada pelo deputado federal licenciado Geraldo Magela (PT) desviou o foco do tema, que está sendo conduzido exclusivamente pelo Grupo de Análise e Aprovação de Parcelamentos do Solo e Projetos Habitacionais (Grupar). A secretária-executiva do Grupar, Lene Santiago, afirma que o trabalho não para. “Estamos aguardando a definição da nova secretaria, mas enquanto isso temos prazos, respondemos muito à Justiça, temos o MP, temos os prazos no cartório, então nossos procedimentos não podem ser paralisados”.

Ela avalia que a nova pasta virá para ampliar o trabalho. “Temos 16 funcionários no Grupar, a secretaria vai ter mais de 200, então evidentemente a condição de trabalho vai ser muito maior”, observa. Ela ressalta ainda que o Grupar deverá ser vinculado à secretaria, mas contará com estrutura própria que também aguarda ser oficializada.

Unica critica
A presidente da União dos Condomínios e Associações de Moradores no DF (Unica-DF),  Júnia Maria Bittencourt, destaca que a Secretaria de Regularização dos Condomínios é um pleito dos moradores de condomínios irregulares. “Foi um compromisso de campanha feito conosco, só que imaginávamos que ela seria criada no início do governo e no entanto o governador preferiu manter a estrutura do Grupar e não criou, veio criar agora dentro desse conflito todo”, comenta. Ela afirma ainda que a preocupação é com o fatiar de cargos dessa secretaria, que pode impedir de se achar a condição necessária para que o processo de regularização seja concluído com a responsabilidade necessária. “Minha preocupação sempre foi de ela (a secretaria) ser usada somente dentro do viés político, porque a regularização é complicada e se for levada para esse viés, a possibilidade de regularizar se torna praticamente nula”.

Júnia espera que não se prolongue demais para se ter definições e que se reflitam bem para não haver retrocesso. “A gente corre o risco de descontinuidade, pois até que se estruture uma secretaria, a gente pode perder mais um ano. E o prejuízo para nós fica cada vez pior, porque enquanto o governo não define o rumo que ele vai dar para a regularização no DF, o Ministério Público está dando o rumo”. Outro problema que ela destaca é o descrédito que tem recaído sobre o processo de regularização e nunca se conclui o processo.

Na Câmara Legislativa, o líder do governo Wasny de Roure (PT) reconhece que a regularização fundiária é um processo trabalhoso e demorado, mas declarou que o assunto será tratado como prioridade na Casa.

Meio Ambiente cobra agilidade e bom senso
Para o subsecretário de Condomínios e Tecnologia Ambiental da Secretaria de Meio Ambiente, Adilson Barreto, o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) alegado pelo Ministério Público tem o objetivo que preconiza o próprio termo, que é de ajustar, mas não se pode fazer dele uma norma maior que a Lei de Gestão Ambiental. “Do ponto de vista ambiental, por exemplo, nós temos que cumprir as leis ambientais, e muitas vezes o TAC contraria algumas situações, ou alguns interpretam o TAC diversamente do que a lei ambiental determina”, observa Barreto.

O subsecretário comenta que se o condomínio está instalado sem licença ambiental, isso caracteriza a irregularidade e o torna passivo de derrubadas e multas, mas quando o condomínio tem a licença e o projeto urbanístico, então cada lote existe no cadastro do DF, o que configura sua regularidade. Essa é a diferença entre um condomínio clandestino e um regular. “Então ele está cadastrado, aprovado, está tudo ok. Agora, a escritura é uma coisa que é entre o dono da terra e o comprador. É o vendedor e o comprador que vão resolver isso em cartório e é claro que o  governo do DF procura facilitar esses trâmites, porque depende dos projetos para que os moradores tenham suas escrituras, até por uma questão social”, observa Barreto.

Para ele, há uma interpretação equivocada e falta bom senso no que diz respeito ao questionamento para liberação das escrituras. “Existem decisões jurisprudenciais no STJ e o condomínio que foi implantado irregularmente tem que regularizar. E é isso que o GDF tem feito, inclusive, obrigando os condomínios a entregarem seus projetos para serem analisados”, afirma.

TAC vai contra a lei
Adilson Barreto destaca que há procedimentos estabelecidos no TAC que às vezes contrariam a própria lei, como no caso em que a legislação prevê que o condomínio pode tirar sua licença individual, mas o TAC exige que seja do bairro todo. “Eles querem que faça por setor, o que envolve, às vezes, 30 condomínios. E se um desses condomínios não entrar? Não pedir ou tiver faltando alguma coisa? Então isso não tem sentido, isso aí contraria a lei. O TAC não pode ser maior que a lei”, reforça.

O subsecretário ressalta ainda que a Secretaria de Meio Ambiente necessita ser ágil com base nos princípios da precaução e previsão, com objetivo de preservar o meio ambiente e explica que é preciso não simplificar a emissão de uma licença ambiental. “Nós estamos emitindo ali uma licença, mas isso é só o nome de licença, porque na verdade o que nós estamos colocando ali é uma série de exigências que eles têm que cumprir para proteger o meio ambiente. Essa é a diferença. Então nós queremos, sim, que os condomínios tenham suas licenças ambientais, com essas exigências, e cumpram o mais rápido possível para proteger o meio ambiente. Isso é exigido do Brasil e faz parte de um tratado internacional”.

Registro de escrituras
A presidente da Unica-DF, Júnia Maria, está esperançosa com a possibilidade de registro das escrituras do Vivendas do Lago Azul, mas também acredita que o MP deve recorrer da decisão do juiz, caso esta seja favorável à escrituração. “Nós entendemos que tudo o que foi feito, foi no objetivo de regularização, obedecendo a legislação, obedecendo o PDOT. Obedeceu muita coisa do TAC, só não naquilo que é impossível de ser cumprido e aquilo que é impossível de ser cumprido a gente vai buscar na legislação vigente que é bem mais flexível que o TAC”, explica.

Para Júnia, não resta dúvidas que o TAC trouxe diretrizes e avanços para aquele momento em que ele foi assinado e para muitos avanços que podem ser usados no futuro, no entanto observa a necessidade de se atentar para outras questões que são mais atuais e mais próximas da realidade dos condomínios. “Nós preenchemos todos os requisitos necessários para a regularização. Se o governo precisa fazer algo mais, que cobrem o governo e não penalizem a sociedade que investiu nessa regularização desde os primeiros anos. E tudo que foi feito até os dias de hoje foi às nossas custas. Nós queremos ter a tranquilidade de ter o documento para deixar para as nossas famílias. Nós não queremos ter mais problemas. Nós queremos participar da cidade legal, da cidade formal”, afirma a presidente da Unica-DF.

Júnia Maria lamenta e diz que é muito difícil para aqueles que assumiram o processo de regularização, cumpriram com todas as formalidades até hoje, ver paralisado o processo, se ver impedido de concluir o processo através da compra da união devido a situações que não deram causa.

Fórum realiza primeira reunião na Terracap sem o MP

Depois de instalado oficialmente, em dezembro, pelo Tribunal de Justiça e representantes do GDF, Procuradoria do DF, Associação dos Notários e Registradores (Anoreg) entre outros órgãos, o Fórum Distrital de Assuntos Fundiários realiza, na segunda-feira (30), sua primeira reunião ordinária, a partir das 14 horas, no auditório da Terracap.  O primeiro encontro deve discutir, entre outras questões, o posicionamento do Ministério Público que impugnou a liberação das escrituras do Vivendas do Lago Azul, em Sobradinho e Lago Sul 1, cuja regularização já havia sido aprovada.
O Fórum se reúne ainda sem a instalação da nova Secretaria de Regularização de Condomínios e sem o nome de quem irá conduzir a pasta que nasce com grandes desafios. O MPDFT, que não assinou o protocolo de intenções que estabeleceu ações de curto, médio e longo prazos para os diversos órgãos envolvidos na questão, anunciou, por meio de sua assessoria, que não vai participar do encontro. Em comunicado enviado por e-mail, o órgão manifestou que sua posição em relação à regularização consta no Termo de Ajustamento de Conduta 2/2007. “Inclusive, o MPDFT já notificou os signatários para o cumprimento de suas obrigações com vistas à regularização conforme a legislação”, manifestou o órgão.

Parâmetro com o PAC
Segundo Lene Santiago, o Ministério Público não assinou o protocolo, porque não quer reconhecer qualquer outra questão que não tenha como parâmetro o TAC. “Mas a questão é que já tiveram muitas outras legislações depois do TAC, que é de 2007, então não tem como a gente ter só o parâmetro do TAC, porque senão vai desconhecer todo avanço que tiver do ponto de vista da legislação e tiveram vários avanços”, avalia.

Ela observa a dificuldade de se ater ao TAC como exigência, visto que essa postura inviabiliza todo um procedimento que, em termos de legislação, está mais avançado. “Mas, enfim, achamos que o Fórum tem uma importância muito grande, porque com ele temos condições de desenvolver um trabalho em termos de integração de todos os órgãos que tratam da regularização. Então, é preciso que realmente se tenha um processo de agilidade que dê condição de a gente correr com isso”, comenta.

Lene Santiago conclui que o fórum é o espaço para promover a interlocução entre todos os segmentos envolvidos com a regularização, a fim de despertá-los para participarem da discussão. “Nós não podemos só judicializar a questão da regularização, porque ela é, na verdade, um grande desejo e uma grande exigência da sociedade, então a sociedade tem que participar e o fórum dá espaço para isso”, argumenta.

Quanto à impugnação das escrituras dos condomínios aprovados, Lene Santiago explica que é dado um prazo para que a sociedade se manifeste e, diante desse prazo, o MPDFT fez a impugnação colocando a questão do TAC. “Isso deu uma paralisada no processo, mas felizmente ele já retornou para o TJ e estamos esperando uma posição do Judiciário, que agora realmente vai ser uma posição do juiz da Vara Registral”, informa.

A secretária-executiva do Grupar avalia que as questões de mérito que vêm sendo colocadas pelo MP em relação ao TAC e aos procedimentos já deveriam estar superadas, porque tem sido feito todo um processo de acompanhamento e debate, com o próprio Ministério Público, com elaboração de notas técnicas como mecanismo de esclarecimento e agora se está na fase de registro. “Essa discussão de mérito, se eles quiserem fazer, têm que entrar com uma Ação Civil Pública na Vara de Meio Ambiente e na Vara Urbanística, com Carlos Divino, e não no momento do registro porque, dentro das exigências que foram feitas pelo cartório, nós cumprimos todas, a documentação está toda ok”, explica.

Apesar da atitude do MP, a rápida devolução do processo relacionado ao Condomínio Vivendas do Lago Azul ao Judiciário é apontada por Lene Santiago como um fator positivo. No caso do Condomínio Lago Sul 1, o processo ainda está sob análise do MP. “O MP tem o direito de recorrer aos autos, mas o fato da devolução imediata é importante, porque mantém o procedimento em andamento”, conclui Santiago.

O Protocolo de Intenções entre o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, o GDF, a Procuradoria do DF e a ANOREG-DF, com o apoio da Universidade de Brasília, foi assinado em outubro de 2011. O documento estabeleceu alternativas para acelerar o processo de regularização fundiária e traçou medidas a serem adotadas a curto, médio e longo prazo por todos os envolvidos, entendendo por curto prazo o período estimado em 1 ano; médio, até 2 anos e longo, superior a 2 anos.